公积金贷款利率为3.25%，而商业贷款的基准利率为4.9%。这点利率优势可以带来多大差距呢？假设有两个人都需要贷款50万买房，在等额本息还款方式下，选择公积金贷款可以节省约10万元的利息。
然而，很多人发现他们无法达到贷款上限。例如，在烟台，夫妻共同贷款的上限为45万，但许多人甚至达不到40万。这是为什么呢？是什么影响了我们的公积金贷款额度？接下来，我们将具体分析一下，找出问题所在。
1. 公积金贷款较高限额：贷款额度应遵循各地公积金中心的规定。如果使用配偶的公积金一起申请，公积金中心会对较高限额进行约束。例如，北京规定较高限额为120万，烟台为45万。
2. 公积金账户余额：职工公积金账户余额也会影响贷款额度。一般来说，公积金贷款的计算方式是根据账户余额的一定倍数确定贷款额度。例如，近期上海出台新规，根据公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。当然，也有一些兜底的规定，比如有些地方规定，如果住房公积金账户余额不足2万元，按2万元计算。然后再用2万元乘以相应倍数，计算最终的贷款额度。
3. 根据房屋价格计算贷款额度：简单来说，贷款额度=房屋价格×贷款成数。然而，具体情况的标准也会有所不同。如果要买新房，公积金贷款额度相对容易计算，但往往不够用，需要采用组合贷款，用商业贷款来补充；如果要买二手房，在上述贷款额度计算公式中，”房屋价格”指的是房屋评估价，而不是网签价。通常情况下，评估价比网签价要低10%-20%。然后再根据各地的购房政策乘以相应比例，得出最终的公积金贷款额度。
4. 根据借款人的还贷能力来计算：在个人贷款中，具体计算公式为：借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×40%-借款人贷款月应还款总额]×贷款期限（月）；在夫妻双方共同贷款中，计算公式为：（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×40%-夫妻双有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。核心在于，公积金贷款月供不得超过你（家庭）的工资收入的40%。
公积金贷款额度需要根据贷款较高限额、住房公积金账户余额、还贷能力和房价成数四个方面来计算，然后取四个条件得出的最小值就是申请人可贷的最高数额。
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