商品房买卖需要签订购房合同，退房是指双方解除合同的情况。根据我国合同法第94条规定，当事人可以解除合同在以下情况之一的情况下：
1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。
2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
4. 当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同。
5. 法律规定的其他情形。
购房者在以下情况下可以要求退房：
1. 如果开发商与购房者签订的房屋销售合同无效，购房者有权退房。通常，造成房屋销售合同无效的表现主要有两种：
a. 开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。
b. 开发商采取欺诈手段，诱使购房者与其订立房屋销售合同，合同无效。例如开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期、装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。
2. 如果开发商违约，购房者有权解除合同，并追究开发商的责任。因为开发商的原因导致购房者不能购买、不能如期收房或者不能按合同要求收房时，购房者可以退房。例如以下几种情况：
a. 开发商预售未取得商品房预售许可证，不能销售该房产。
b. 开发商逾期交房构成重大违约，经催告3个月后仍不能交付使用的。
c. 房屋结构有重大质量问题，不能修复或经修复仍不能得到约定的质量标准影响购房者使用的。
d. 由于开发商的过错，购房者不能依法取得房屋所有权证书的。
e. 开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向等。
f. 实测面积与合同约定面积误差特别值超过3%的。
g. 合同约定的其他退房条件出现的。
无论是否交付全部或部分房款，能否退房取决于法定或合同约定的退房条件。解除购房合同并不解除贷款合同，购房者仍需还款，需与银行协商提前还款。
建议购房者如果符合合同约定的退房条件，应自行或请律师与开发商进行协商。如果开发商提出的补偿条件能满足购房者要求，则可撤回退房申请。如果协商不成，可以去法院诉讼，但需承担相关诉讼费用。
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