小产权房和大产权房有什么区别？大产权房指的是国家颁发产权证明，可以上市交易的房产，包括70年产权、50年产权和40年产权三种。而小产权房指的是没有国家颁发产权证明，不能上市交易的房产。小产权房的性质有三种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子；最后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。
小产权房和大产权房的主要区别在于：小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工没有实际的产权，在购买五年之后才能进行转让；小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且只能由这个乡的村民购买居住，购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受，职工可以自由出售或转让，没有时间上的限制；大产权房的用地是由国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人，购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
买小产权房具有一定的风险。首先，小产权房缺少五证，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证，如果没有五证是不能办理房产证的，没有产权，不受法律的保护。其次，小产权房属于在政府规定范围以外的违章建筑，存在被拆除的风险，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。此外，小产权房房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患，入住后的物业管理也极容易出现问题。小产权房不能作为抵押或上市专卖，更不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。
大产权房购买也存在一定的风险，主要表现在房屋产权年限缩水的风险。房屋产权年限指的是土地的使用年限。房屋产权的年限是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长，因此购房者到手的产权一般会缩水几年，一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房子使用年限更短。
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