在房屋买卖合同中，商品房的使用年限很长，其质量关系到购买者的生命和财产安全。当购买者遇到质量问题时，可以要求退房和赔偿。但是，哪些质量问题才可以退房赔款呢？为了保护自己的权益，购房者必须要了解正确的维权方式。
房屋质量问题通常分为三种情况，相应的索赔问题也不同：
(一)如果房屋主体结构质量不合格，购房者有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。
购房者在交接入住时，应要求出售方出示商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，核实工程是否符合验收标准。如果出售方无法出示该表，说明工程未经过验收或验收不合格，购房者有权拒绝收房，由此造成的延期交房责任由出售方承担。如果出售方超时交房，并且房屋仍未通过验收，则购房者可以解除合同并要求赔偿损失。
商品房交付使用后，如果购房者认为主体结构质量不合格，可以依照规定委托工程质量检测机构重新核验。如果确认主体结构质量不合格，购房者可以退房，出售方应按法律承担赔偿责任。需要注意的是，检测机构必须具备相应资质，委托哪个机构检测需双方协商达成一致，如果无法达成协议则需申请法院指定检测机构。
(二)在保修范围内的一般质量问题，购房者有权要求出售方承担修复责任。
购房者在接受房屋时，应该对房屋进行必要的验收。如果发现质量问题，应立即找开发商书面确认，并在问题得到解决后再办理入住手续。如果不能在短时间内解决，购房者应要求开发商承担延期交房责任，并索要书面凭证。房屋交付使用后，在保修期内出现一般质量问题，如果不会严重影响正常居住，购房者有权要求出售方进行修复，出售方应承担所有费用。如果出售方拒绝或拖延修复，购房者可以自行或委托他人修复，费用和期间造成的其他损失应由出售方承担。
(三)因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房者可以请求解除合同和赔偿损失。
司法实践中，需要进行实地勘察或鉴定评估，评定是否属于严重影响正常居住使用的情况。首先看房屋质量问题是否可以通过修复解决，如果可以，应要求出售方承担修复责任，并可能要求赔偿损失。如果无法修复，则要求解除合同并要求赔偿。其次，经过修复后，如果仍影响购房者人身和财产安全，购房者应要求解除合同和赔偿损失。最后，如果经过多次维修仍存在严重质量问题，无法正常使用，影响购房者的生活，购房者可以要求解除合同并要求赔偿，法官会根据实际情况做出裁决。
为了保护自己的权益，购房者在购买商品房时，需要了解相关法律法规，维护自己的合法权益。
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