什么情况可以判定为延迟交房？
如果开发商未在合同规定的时间内取得建筑工程竣工验收备案表，排除不可抗力因素以及合同中开发商免责的原因后，就可以判定为开发商违约延期交房。
如果出现法律规定的不可抗力以及合同中开发商可以免责的原因，但开发商未按照规定在约定期限内通知购房者，则同样可以判定为开发商违约延期交房。
如果房屋未达到合同约定的使用条件，则购房者有权拒绝验收房屋，直到房屋达到合同约定的使用条件。这种情况同样被判定为开发商违约延期交房。
如果购房者与开发商签订了补充条款或者有其他约定，但开发商未按照合同中约定的交付条件和时间交付房屋，则开发商同样要承担相应的违约责任。
哪些情况下可以退房？
房屋买卖合同是一种合同，其中约定的事项受到优先适用。因此，当开发商与购房者约定解除合同时，购房者可以依照约定解除。如果合同中没有约定，以下情况下购房者可以要求退房：
1.购房者与开发商签订的房屋销售合同无效，如开发商的项目开发违法或采取欺诈手段。
2.由于开发商的原因导致购房者不能购买、不能如期收房或不能以合同的要求收房，如开发商未取得商品房预售许可证、逾期交房、房屋结构有重大质量问题、不能修复或经修复仍不能达到约定的质量标准、无法依法取得房屋所有权证书、开发商变更规划、设计等。
此外，还需根据购房时签订的商品房买卖合同中延迟交房的规定，若有约定则执行约定条款，若无明确规定且遇到延迟交房，则购房者有权退房。
房屋交付是一个综合性的问题，购房者应仔细阅读购房合同中对交付条件和程序的约定，并了解自己的各项合同权利。若遇到问题，应通过协商或咨询律师等合法手段解决纠纷，不应采取非正常手段维权。
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