现在人们住的大多数是商品房。而购房者最关心的是这些房屋的使用年限，因为大家都知道商品房的使用年限是70年。这会让很多人感到担忧，因为他们可能永远没有一套完全属于自己的住房。即使买了房，也只是找了一个长期的租房，只不过时间长一点。在这里，小编为您简单介绍一下商品房的使用年限。
商品房使用年限实际上指的是建立在国有土地上的商品房所在土地的使用年限。国有土地是全民所有的土地，而与商品房相关的土地通常是商业用地和住宅用地。商业用地的土地使用权年限为40年，而住宅用地的土地使用年限为70年。这里所说的40年和70年是指开发商拿地之后开始计算的。
从开发商拿地到开工建设，再到房屋建成业主入住，这之间的时间不等，至少需要两三年时间。也有一些特殊情况，土地被开发商拍下之后，由于种种原因迟迟未开工，甚至被多次倒手，十几年过去之后才开始开发。而这里面耽误的两三年或者十几年都是包含在商品房使用年限的40和70年里的。
商品房主要分为两类。
第一类是内销商品房，指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，在境内（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）范围内出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
复式商品房是内销商品房的一种，是一种经济型房屋，其中在层高较高的一层楼中增建了一个夹层，形成了上下两层的楼房。
第二类是外销商品房，指房地产开发企业按照政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，在境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。
为了简化交易手续、刺激住房消费，北京市政府在1999年11月规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房（廉租房）外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
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