想要购买房产的人都知道，小产权房不能办理房产证，通常不应该购买。但由于价格、位置、以及被告知可以办理大产权证等噱头，许多人最终还是选择购买小产权房。那么小产权房到底值不值得购买？如何区分小产权房呢？小编为您总结以下几点：
一、什么是小产权房？
小产权房也称为乡产权房，是指由乡镇政府颁发产权证的房产，由一些村集体组织或开发商以新农村建设等名义出售的房屋，建筑在集体土地上，或是由农民自行组织建造的商品房。小产权房没有严格法律意义上的产权，只有房屋的使用权，如果要转让，还需要缴纳土地出让金。
二、哪些房屋属于小产权房？
排名前列的是在集体建设用地上建成的房子，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民无法购买。第二种是在集体企业用地或违法占用耕地建成的房屋。第三种是房屋原本属于军队，在出售给非军人之后产权转变为一种非完全产权，也属于小产权房。
三、小产权房存在哪些风险？
（一）法律效力
小产权房买卖合同的效力一般认为是无效的。但是，也要区分不同情况：
1. 在本乡范围内，农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同被认为是有效的。
2. 将房屋出售给本乡以外的人员，如果取得有关组织和部门批准，可以认定合同有效。
3. 将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋，该合同应被视为无效。
（二）房产转让
小产权房拿不到正式的房产证，因此不能在法律意义上构成真正的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三方转让或出售，即购买后不能合法转让过户。这同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
（三）政策风险
在购买正在建设的小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
（四）监管缺位
小产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有保证，房屋质量和售后保修也难以得到保障。
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