关于小区车位归属问题，开发商、物业和业主之间多次发生争议。最近，有报道称某小区规定业主不买车位就不能开进小区，引发了许多业主的关注。那么，小区车位归谁所有？应该出租还是出售呢？
要回答这些问题，首先需要理清三个问题：
一、开发商和物业的关系
国家鼓励房地产开发与物业管理分离，通过招标方式聘请有资质的物业管理企业。但现实中，很多小区物业管理公司都是由开发商派生出来的，存在父子关系。因此，在车位问题上，物业和开发商通常是同一利益体。当然，也可能因为一些原因（比如新旧物业公司更替时），开发商和物业公司之间出现冲突。
二、小区车位归属的判定
根据《中华人民共和国物权法》第74条规定，建筑区内规划用于停放汽车的车位应首先满足业主的需要。车位的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
三、小区车位的种类
一般有三种车位：产权车位、公摊车位、人防车位。
产权车位指开发商自建的地下车库，且开发商单独取得车库产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。
公摊车位是车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《物权法》第74条第3款规定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
人防车位是人防工程规划的车位。按照《物权法》和《人民防空法》的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需求的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。
回到开篇的案例，物业有没有权利禁止不买车位的业主车辆进入小区呢？
首先要看小区车位的性质，如果是开发商的产权车位，小区的业主可以成立业主委员会和物业进行交涉和维权。如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的。如果是公摊车位，这类车库所有权属全体业主共有，根本无法出租和出售。
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