什么是小产权房？目前尚无规范的定义，通常是指农村集体经济组织在村集体的土地上建筑的向社会公众销售的房屋。这些房屋不属于商品房，购买者不能得到法律的有效保护，反而构成违法。根据《士地管理条例》第六十五条第三、四款和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，禁止在集体所有的土地上开发建设商品房，并禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售；城镇居民也不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。因此，小产权房存在法律风险。
依照法律规定，销售商品房应当具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售许可证。小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设；小产权房没有取得商品房销售许可证，因而不能办理《中华人民共和国房屋所有权证书》。
国土资源部和国务院态度坚决，建设部也提醒消费者不要购买小产权房，小产权实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。所以，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，不要轻信口头宣传和承诺。购买新建商品房时，需要查验所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，还要查验商品房建设手续，开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格。
小产权房存在的法律风险主要有：1、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性；2、小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书，不能合法设定房屋抵押权，不能办理房屋过户手续，不能进行二手房交易；3、如果遇有国家征地或者拆迁的情形，购房者的利益很难得到法律的有效保护；4、小产权房购房合同属于违法，应当认定无效。如果遇有房屋产权纠纷则缺少有效的解决纠纷的依据和法律保护；5、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性付款或者分期付款；6、小产权房的附属配套设施，如供水、供电、供气等，因不在国家规划之列也不能得到有效保证。
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