近年来，楼市调控政策越加紧密，对于购买首套房的认定也越来越严格，导致越来越多的购房者只能以二套房的身份去买房。但许多家庭对于二套房的认定标准不太清楚，有时候甚至自认为还有首套房的资格，但实际上却已经属于二套房了。
根据《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，商业性个人住房贷款中家庭住房套数的认定应该根据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量来判断，包括借款人、配偶及未成年子女等。银行应该通过房屋登记信息系统来查询借款人家庭住房的登记记录，并出具书面查询结果。如果当地暂时还无法提供查询条件，借款人需要提交家庭住房实有套数的书面诚信保证。如果贷款人查实诚信保证不实，就会将其记入不良记录。
针对不同情况，目前的二套房认定标准有如下几种：
1. 如果之前贷款买过一套房并已结清，再贷款买房算作首套房。如果之前的贷款还未结清，则算作二套房。
2. 如果个人名下有两套房的商业贷款记录，其中一套已还清，另一套未还清，再贷款买房则算作二套房以上。
3. 夫妻一方在婚前用商业贷款购房，另一方用公积金贷款购房。如果之前的贷款已结清，则可以以夫妻名义共同贷款。如果未还清，则算作二套房以上。
4. 如果之前全款买过一套房，目前再贷款买房则算作首套房。
5. 如果之前全款买过一套房，并已卖掉，但房屋登记系统查不到房产，再贷款买房仍算作首套房。
6. 如果当地暂时还无法提供房屋登记系统查询条件，但银行可以通过调查核实到购房人已有一套住房，则再贷款买房算作首套房。
7. 如果个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，并能够提供两套住房出售的证明，则再贷款买房算作首套房。
8. 如果个人名下有一套房并且商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已还清，申请商业贷款再买房算作首套房。
另外，银行认定为二套房的七种情况包括：1）父母名下有住房，以未成年子女名义再购房；2）未成年时名下有房产，成年后再贷款购房；3）个人名下有全款购买的住房，再贷款购房；4）个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房；5）首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款；6）婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起；7）婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。
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