最近，河北燕郊的一些房屋业主遇到了棘手的问题。他们自己拥有的70年产权房屋一夜之间变成了小产权的房产，因此无法进行买卖交易。而如果想要知道如何辨别小产权房，需要特别留意哪些问题呢？
小产权房主要有三种解释。首先，针对开发商的产权而言，将开发商的产权称为大产权，购房人的产权则是小产权。这是因为购房人的产权是由开发商产权分割而来。其次，按房屋转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不需缴纳土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房是大产权房，而经济适用房则是小产权房。第三种是前面传单里提到的小产权房，这也是通常意义上的小产权房。这种房屋的产权不是由国家颁发，而是由乡村一级政府发放的产权证，也被称为乡产权房。这种小产权房的出现是由于我国实行国有土地所有制和集体土地所有制，农村宅基地属于集体所有。小产权房不得向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。
大中城市房价过高是产生小产权房的重要原因之一。由于大城市人口流入较多、土地供应有限等原因，许多大城市房价稳步上涨，小产权房存在着大量现实的购买群。另一方面，小产权房是农村集体在集体建设用地和宅基地上建设的房屋，不需要缴纳土地出让金等，因此价格相对低廉。然而，在目前的法律框架下，小产权房是不合法的。小产权房不得确权发证，也不受法律保护。为此，国土资源部门曾再三重申，小产权房是占用集体土地搞建设，属于违法用地，不得登记发证，也不得向城镇居民出售。
购买小产权房存在着多种风险。首先，小产权房无产权保障，不具备房屋所有、转让、处分、收益等权利，且无法办理房屋产权过户手续。其次，购买乡产权一类的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这将无形中增加购房人的资金压力，增加购房风险。第三，小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难得到保障。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，将缺乏法律支持。
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