物业服务合同是一种混合性契约，既包括对物的管理、维护、经营，也包括对人与环境秩序的管理。因此，该合同涉及到多种合同内容，有些人认为其为无名合同，而其他人则认为物业服务合同是雇佣合同、服务合同、保管合同、租赁合同、承揽合同、委托合同、承包合同、代理合同以及民事信托合同等。
与委托合同相比，物业服务合同有以下几个本质区别：
1. 处理事务的主体不同。物业服务合同是物业管理企业自主开展业务，独立承担对外法律后果。而委托合同以处理委托人事务为目的，受托人必须按照委托人的指示处理委托事务。
2. 监督和指挥权不同。业主、业主委员会在物业管理公司的经营活动中只有监督权，没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。而委托合同规定受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，这实质上是规定了受托人的忠实义务。
3. 责任承担不同。物业服务合同中规定双方各自分别承担自己的责任。而委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人。
4. 合同形式不同。物业服务合同是格式合同，要依照相关法律、法规所规定的招标投标方式来确定物业管理公司，签署物业管理合同，并接受相关机关的监督。而委托合同是诺成合同，无需遵循固定的形式。
5. 存续期限不同。物业服务合同签署的期间较长，由于物业管理是长期的、连续不断的、反复进行的，较短的期间可能会对物业管理设施的长期保养产生不利影响。而委托合同则往往比较单一、时间较短。
6. 报酬支付方式不同。物业服务合同为有偿合同，而委托合同可以为有偿或无偿合同。
7. 认定方式不同。物业服务合同是通过招标投标之后获得的，物业管理人需要获得一定的资格认定证书方可以成为物业管理合同的招标对象。而委托合同一般是基于委托人对受托人的特别信任为前提条件建立的。
综上所述，物业服务合同与委托合同有着明显的区别。委托合同定性为物业服务合同，曲解了物业管理合同的本质特征，混淆了基本的法律关系，对于实践中物业管理纠纷的解决造成不利影响。
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