小区车位归属问题一直是开发商、物业和业主之间争议的焦点。最近，有报道称某小区规定业主必须购买车位才能将私家车开进小区，这引起了很多业主的反感。那么小区的业主是否有权利优先使用车位？物业是否有权利出租或者销售小区的车位？
要回答这些问题，首先需要清楚以下三点：
第一，开发商和物业的关系是什么？
根据国家政策，房地产开发和物业管理应该相分离，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业企业。但事实上，很多小区的物业管理企业是由开发商派生的，存在着父子关系。因此，在小区的车位上，通常情况下，物业和开发商是共同利益体。
第二，小区车位产权归属如何判定？
根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应该首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第三，小区车位分为几种？
一般情况下，车位分为产权车位、公摊车位、人防车位三类。
产权车位主要是指开发商自建的地下车库，开发商单独取得车库产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。
公摊车位是指车位面积已经列入公摊面积并分摊给业主。根据《物权法》第七十四条第三款规定，占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
人防车位是人防工程规划的车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中谁投资、谁受益的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。开发商只有使用权，没有产权，只能出租，但租期不得超过20年。
回到开篇的案例，物业是否有权力禁止不买车位的业主车辆进入小区呢？
首先需要看小区的车位属于哪种性质。如果是开发商的产权车位，小区的业主可以成立业主委员会和物业进行交涉和维权。如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的。如果是公摊车位，这类车库所有权属全体业主共有，根本谈不上出租和出售。
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