办理商业贷款买房时，购房人所购买的房产受到银行的抵押权限制。但是，在商业贷款买房的房产证办好之后，购房人并不需要将其交给银行。相反，购房人可以在房产证办下来后再去办理一个房屋他项权证，并将其交给银行。此外，房产证上会有他项权标识，意味着该房子存在抵押权。
当购房人在开发公司购买新房并办理按揭贷款后，办理好的房产证需要转换成现房抵押。如果按揭贷款设定了预购商品房抵押权预告登记，那么在购房人办理房产证后，房屋登记机构（如县房产局）会将预抵押登记转变为现房抵押登记，并颁发给抵押权人（即贷款银行）一个《房地产他项权证》。
办理房产他项权证的步骤和流程如下：
1.带上产权证和抵押权人一起到房管局；
2.在抵押窗口排队等候；
3.在柜台上交上产权证和身份证，抵押权人提供所需资料；
4.办理好他项权（当时便可办理完毕）；
5.支付80元的工本费。
在办理房产他项权证时需要注意以下两个问题：
1.根据担保法，一旦房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产的处置权将受到限制。除非经过抵押权人的同意，否则该房产不能进行任何合法交易，包括办理产权过户等相关手续。
2.他项权利登记是指设定房屋抵押权、典权等他项权利后，进行房屋所有权的登记。购房人因按揭贷款而处在银行抵押状况中，所以必须在房管局办理他项权证，以证明该房屋正在抵押按揭状态中。这可以避免出现房屋再次抵押、典押的情况。
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