定金是指合同的当事人为了确保合同的履行，依据法律的规定或者双方当事人的约定，由一方当事人按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。
在商品房销售或预售过程中，房地产开发商一般会在正式签订商品房预售合同之前先签订认购书，向购房者收取一定数额的定金。这已成为惯例，并被绝大多数购房者认可和接受。根据民法平等自愿的原则，法律认可并保护这种约定定金的行为。
1、定金比例不应超过房款的20%。
认购书规定的购房定金比例不应超过购房款的20%。例如，如果购房者要买的商品房价格为100万元，则认购书规定的购房定金不能超过20万元。
2、开发商要求超额交纳定金怎么办？
如果购房定金比例超过20%，根据《担保法司法解释》排名前列的第121条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的20%，则超出的部分人民法院不予支持。这意味着超过20%的部分不属于定金，不适用法律关于定金罚则的规定。
3、什么是定金罚则？
定金罚则指债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。例如，房屋价格为100万元，认购书中的定金为30万，超出的10万就不能适用定金罚则。如果因为开发商的原因购房合约无法签订，开发商应返还购房者40万的双倍定金，而不是60万。当然，开发商还必须退回购房者超出定金的10万元，这样购房者总共可以获得50万元。
4、购房交定金注意事项
(1)定金条款并非强制性，是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款。
(2)定金条款应注明不履行合同的具体情况。
(3)只有消费者交付定金后，合同才生效。
(4)应分清定金和预付款的区别，预付款是预先支付，但不适用定金的罚则。
(5)需谨防开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在条款内容上设陷阱，故意让消费者违约。
(6)定金和订金在法律上性质不同。根据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。订金则是预付款的一部分，不具备担保的性质。如果收取订金的一方不能履行约定，则交付订金的一方只可要求返还订金，而不能要求双倍返还。
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