随着房价的稳步增长和保值能力的提高，房产在我们的生活中扮演着越来越重要的角色。在买卖和抵押房产时，我们通常需要办理转按揭贷款。本文将简单介绍转按揭贷款的办理流程和注意事项，以方便网友们在办理该项业务时进行参考。
转按揭贷款是指将个人住房的贷款转让给新的借款人，该贷款与房屋一起转让的一种贷款形式。在这种情况下，原借款人（即售房人）最初通过银行贷款购房，通过转按揭手续，可以将贷款一起转让给新借款人（即购房人）。另一种情况是原借款人因需要融资或周转资金等原因，希望通过已抵押给银行的房屋增加贷款额，也可以通过转按揭手续向其他银行办理贷款。
办理转按揭贷款的具体步骤如下：
1.原借款人向银行提出申请；
2.银行审核通过后，银行、售房人和购房人签订协议。在协议中，银行同意售房人将住房转让给购房人，售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款，并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上。
3.售房人和购房人签订住房转让合同；
4.购房人向银行提出新的贷款申请。贷款额可以是售房人剩余的贷款余额，也可以按照以下公式计算：贷款额 = 所购住房市场价格 × 二手房贷款成数；
5.银行审批通过后，与购房人签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。
6.银行与售房人到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，售房人与购房人办理房屋产权过户手续，银行与购房人办理新的抵押登记手续；
7.银行向购房人发放贷款，根据购房人的授权，将贷款划到售房人开立的账户上。然后根据售房人的授权，从账户上直接扣收售房人尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。
需要注意以下几个问题：
1.新的银行贷款合同是否限制还款的自由、以及提前还款是否有罚息，都会在新的银行贷款合同中明确标注；
2.新的转按揭贷款是否具备存抵贷理财功能；
3.新的银行贷款对央行利率调整的反应是按季、按月还是按年，都需要明确落实。
转按揭贷款的贷款成数一般如下：
1.住宅类转按揭贷款的贷款成数为70%到100%，提供担保公司担保的可以上浮；
2.商铺类转按揭贷款要求商铺是一楼临街，有独立间隔，贷款成数为5到6成；
3.写字楼的转按揭贷款为6成，厂房最多5成。
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