定金是在合同签订或履行前支付的一定金额或替代物，作为担保的一种方式，也称为保证金。在二手房交易中，买卖双方通常会签订定金协议，该协议对双方具有约束力，必须履行义务，否则将承担法律后果。作为卖家，必须了解如何收取定金以及违约可能面临的责任。
卖家不一定要收取越多的定金！
有些卖家认为，收取越多的定金越好，特别是对于仍在偿还房贷的卖家，可以用此方式解除抵押。定金的数额一般是基于卖家和买家的协商结果，但还需考虑其他因素，收取越多的定金并不一定对卖家有益。
1. 对于买家而言，支付的定金越多，则需要承担更大的交易风险。因此，买家通常希望尽量少付定金，如果必须支付较多的定金，还会要求通过资金方式规避风险。
2. 根据我国《担保法》规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%，超过的部分不受法律保护。例如，如果业主出售一套合同价100万的房子，定金多收取20万元。
3. 在一般情况下，如果卖家仅收取定金并最终违约，定金需双倍返还给买家，因此，卖家收取越多的定金，则面临的违约赔偿金额也越大。（其他违约情况需视合同约定而定）
卖家收取定金还需要注意以下事项：
1. 收取定金时，卖家和买家需签署《定金协议》，明确定金的相关细则。
2. 委托他人代收定金需进行公证。
3. 如果买家支付了定金但最终违约，卖家通常不会退还已收到的定金。（具体违约细节可根据之前签订的协议进行求偿）
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（1）订金的效力取决于双方当事人的约定，如果双方没有约定，订金的性质主要是预付款。如果购房者不想购买，则应当将作为预付款的订金退还。
（2）定金是一种担保形式，是作为履行合同的担保。给付定金的一方如果不履行合同义务，则无权要求对方返还，而接受定金的一方不履行合同义务，则需双倍返还定金。
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