在购买商品房时，定金和订金虽然发音相同，但实质上存在巨大区别。定金是指在合同中约定的一方向另一方支付的一定金额，作为担保方式以促使债务人履行债务并保障债权人的权利得以实现。定金应在合同签订时以书面形式约定，并规定了金额和交付期限。如果支付定金的一方不履行合同，无权要求返还定金；如果接受定金的一方不履行合同，则需向另一方双倍返还债务。一旦债务人履行了债务，定金就应被抵作价款或收回。
而订金是指当事人约定的一方向另一方支付的担保金额。如果债务人履行了合同，订金应被抵作价款或收回。如果支付订金的一方不履行其合同义务，则无权要求返还订金；如果接受订金的一方不履行其合同义务，则需向另一方双倍返还订金。当前我国法律没有明确规定订金的性质，但是可以视为预付款。如果合同不能履行，除不可抗力因素外，违约责任应由双方当事人的过错承担。
根据我国现行法律规定，订金并不具备定金的性质，交付订金的一方无法主张定金权利。通常情况下，交付订金被视为交付预付款。此外，据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》，房地产开发企业只能收取总房价千分之五以内的订金。在双方签订商品房预售合同或出售合同后，订金应当立即返还或抵充房价。如果购房者在支付了订金后不购买预扣房屋，则订金应按照预订协议约定的方式处理，但如果满足下列情况之一，则房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：
1.房地产开发企业未签订书面协议收取订金；
2.签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确；
3.双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致；
4.广告、售楼书、样品房与实际情况不符。
订金在法律上没有明确规定，也不够规范化。在审判实践中，一般被视为预付款。根据最高人民法院适用《中华人民共和国担保法》的解释第118条的规定，如果没有约定定金的性质，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，如果主张定金权利，则人民法院不予支持。因此，即使订金支付方违约，收取方也应当退还订金。
特别提醒：并不是所有的定金都可以退还。根据我国《商品房销售管理办法》第22条规定，如果商品房不符合销售条件，开发商无权销售商品房或收取任何预订款项。因此，如果购房者已经支付了定金，但商品房不符合销售条件，无论双方是否约定定金退还事项，开发商都应该无条件地退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不是当事人双方的责任导致无法签订商品房买卖合同，卖方也应当退还定金。
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