小产权房是指在农村集体土地上建造的房屋，由村政府或乡政府发放的产权证，并不是国家房管部门颁发的房屋所有权证，因此不能在市场上进行流通。小产权房的价格相较于商品房的价格要便宜许多，然而，小产权房的合法性和能否取得房产证都是一些买家需要考虑的问题。
产权房是指拥有所有权和占用土地的使用权的房屋，产权人享有占有、使用、收益和处分的权利，并且可以通过转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。大产权房和小产权房的区别在于土地使用权，大产权房具有完整的权力，包括占有、使用、收益和处分四项权力，而小产权房则只有使用权，没有所有权。小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，也不会颁发正式的房产证。
小产权房可以分为三种类型，分别是普通小产权房、乡产权房和军产权房。普通小产权房大多是在集体企业用地或未经许可占用耕地建造，产权不足70年，且无房产证，销售形式为出租而非出售。乡产权房是在集体建设用地上建造的房子，仅属于该农村的集体所有者，一般拥有完整的70年产权，但是产权证的办法单位多为乡政府或村政府，产权证并不具备完整的房屋产权。军产权房则是指在军队使用的土地上建造的，目前尚无明确规范的定义。
小产权房有一些共同的特点：首先，小产权房都是在集体土地上建造的房屋，由于缺乏国有土地使用证，也就无法获得五证（即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证），也就不能进行市场流通；其次，小产权房价格相对便宜，因为不含征用土地费、土地出让金及各种税费等费用；最后，小产权房无法进行房屋产权登记，城市居民购买小产权房无法在房屋登记机构办理房屋登记，因此无法获得房屋所有权证书。
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