现在，大多数购房者会选择以贷款的方式来支付房款。由于购房是通过贷款实现的，因此购房者对贷款年限也比较关心。实际上，购房贷款主要分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款三种，根据这三种不同的贷款方式，按揭的贷款年限也有所不同。那么，不同贷款方式的贷款年限是如何规定的呢？有哪些因素会影响贷款年限呢？
一、贷款年限规定
一般来说，购买住房的借款人的贷款期限最长不超过30年；而购买商业用房或商住两用房的借款人的贷款期限最长不超过10年。以下是不同贷款方式的贷款年限规定：
1.商业贷款期限
商业贷款的具体贷款年限要根据借款人的年龄来计算。一般来说，男性不超过65岁，女性不超过60岁。例如，如果一名男性现年54岁，他最长的贷款年限就只能为11年（65-54=11）。不同银行的最高贷款年限也有所不同。新房最长的贷款期限为30年，二手房最长的贷款期限为15年。
2.个人住房公积金贷款期限
个人住房公积金贷款的期限最长不超过30年，借款人年龄不超过国家法定退休年龄。即男性不超过60周岁，女性不超过55周岁。如果借款人及其配偶均符合住房公积金贷款的申请条件，贷款年限可以按剩余工作年限更长的一方来计算。
3.组合贷款期限
组合贷款中，公积金贷款和商业贷款的期限必须一致。同时，所规定的最长贷款期限均不超过法定退休年龄，即男性60岁，女性55岁。商品房最长的贷款期限为30年，私有产权转让房和拍卖房最长的贷款期限为20年。
二、影响贷款年限的因素
1.贷款申请人的年龄
银行在评估借款人的房贷还款年限时，首先以其年龄为基础。通常情况下，如果满足贷款条件，年龄越小的借款人贷款年限越长。相反，年龄越大，贷款年限则较短。一般情况下，银行能够为借款人处理的贷款期限是贷款人年龄+贷款年限不超过65年。
2.贷款房屋的房龄
购房者在购买房产时，所购房屋的年龄将决定其能够贷款多少年。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易贷款。由于70、80年代的二手房屋房龄较久，银行对这类房屋贷款审批十分谨慎，可控贷款风险相对较大。
3.贷款申请人的经济能力
贷款买房的申请人的工作收入、工作稳定性、储蓄存款和资产情况等也是银行考虑的因素，也是自身贷款年限申请时间的衡量因素。经济实力较强的申请人可以考虑较短的贷款年限，而贷款压力较大的申请人则需要考虑较长的贷款年限。经济条件较差的申请人需要注意其是否有能力承担较大的还款压力。
总之，银行的每笔贷款年限都是由商业银行依据借款人的年龄、工作年限、
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