小产权房与大产权房的区别及其风险
小产权房并不是指50年或者40年产权的房子，因为这个问题一直以来都会让购房者感到困扰，他们傻傻分不清楚是小产权房还是大产权房。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也称之为乡产权房。小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同在国土房管局不会备案。相比之下，大产权房即由国家发产权证的房屋。普通商品房属于大产权房，包括70年产权、50年产权、40年产权三种。
小产权房的区别在于，①它的房产证由乡镇政府颁发，个人并没有实际的产权；②个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行；③小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住；④购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。而大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
购买小产权房存在较大的风险。首先，缺少五证即不能办理房产证，没有产权，不受法律的保护。其次，拆迁难补偿，即使依法办理了相关审批手续，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。再者，质量难保证，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。此外，小产权房不能抵押或者上市转卖，也不能抵押贷款。这些都需要购房者在购买小产权房时谨慎考虑。
小产权房的价格便宜，为一部分无力买房但又有住房需求的人提供了一种买房捷径。但其不得不面对的风险也不容忽视。因此，购买这类房屋必须慎重考虑。
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