李先生打电话来咨询：他想要购买一套二手房，中介已经跟他商议，约定房价是120万，李先生可以一次性全款付清。但由于房屋仍有未还清的贷款，卖方要求他支付20万元的定金来抵消贷款。卖方并不经常在天津市居住，房屋钥匙由中介保管。李先生认为定金数额太高，担心未来可能出现交易风险。然而，卖方并不同意减少定金数额。如果李先生决定购买这套房子，如何保证自己的权益不受损害？
天津击水律师事务所的安刚律师给出如下回答：首先，根据法律规定，定金一般不得超过房款总额的20％。如果您交付定金后，卖方没有履行其合同义务，您有权要求按照定金罚则来处理此事。其次，如果您决定购买该房屋，且合同规定付款一次性支付，您需要考虑自己的实际情况和与卖方明确的付款期限。您还应该尽快与卖方到房管部门签署正式协议，这样全款就可以存入资金监管账户。再次，在交易过程中，如果对方拒绝履行合同义务，您可以向其发出书面催告，并保存相关证据。在起诉时，您需要提交卖方违约、买方催告以及买方有能力付款等证据，法院会根据情况做出判断并判决是否履行。最后，如果卖方收到定金后失去联络，法院会采用公告送达的方式并且进行缺席判决。您可以凭生效的判决书向法院申请强制执行。鉴于中介持有空房钥匙，本案具备在所有权转移登记后一并腾房的充分条件。
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