定金是在签订合同或执行合同前支付的一定金额或替代物作为保证的方式，也称为保证金。在二手房交易过程中，双方通常会签订定金协议，该协议对买卖双方有约束力，必须按照合约履行义务，否则将承担一定的法律后果。作为卖家，必须了解如何收取定金以及违约所面临的责任。
虽然有些卖家认为，定金越多越好，尤其是对于还未还清房贷的卖家，可以通过定金来解抵押。定金收取多少通常基于买卖双方的协商结果，但还需要考虑其他因素。对于卖家来说，定金越多并不一定越好。
1. 对于买家来说，支付更多的定金意味着面临更大的交易风险。因此，买家希望支付较少的定金。如果定金较多，他们也希望找到一种资金方式来规避风险。
2. 根据我国《担保法》规定，定金的金额不能超过主合同标的额的20％，超过此部分不受法律保护。例如，如果业主出售一套合同价值100万元的房子，定金超过20万元，超出部分不受法律保护。
如何收取定金？
3. 一般情况下，如果卖家只收取定金再反悔交易，必须将定金双倍返还给买家。因此，卖方收取的定金越多，违约后支付的赔偿就越大。（其他违约情况需要根据合同约定而定）
卖家收取定金还需注意以下几点：
1. 卖家收取定金时需要与买方签署《定金协议》，约定相关细则。
2. 委托他人代收定金需进行公证。
3. 如果买方支付定金后违约，卖方通常不会退还已收取的定金（具体违约细节取决于之前签订的协议）。
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定金和订金的区别：
1. 订金的效力取决于双方当事人的约定。如果双方未做出约定，订金的性质主要是预付款。如果购房者不打算购买，则作为预付款的订金应该能够退还。
2. 定金是一种履行合同的保证，是一种担保形式。给付定金的一方如果不履行合同义务，则无权要求对方返还定金。接受定金的一方如果不履行合同义务，则需要双倍返还定金。
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