1、开发商问题导致无法订立合同，购房者交纳的定金无论是否退还协议，开发商都应该无条件地将定金退还给购房者。这是由我国《商品房销售管理办法》规定的，如果不符合销售条件，开发商不得销售商品房，也不得收取任何预订款。
2、如果由于不可抗力因素，导致商品房买卖合同无法订立，出卖方也应返还定金。如果购房者由于不可抗力原因无法支付房款（例如，购房资格被限制、首付比例提高、社会保险或个人所得税缴存时限变长等），也可以要求返还定金。
3、不可抗力是指，在签订合同时无法预见、避免和克服的客观情况。自然灾害等导致商品房不符合当事人交纳定金时的条件，购房者拒绝签订房屋合同时，开发商应全额退还购房定金，而不是双倍返还。
4、如果购房者不想购买房屋是因为开发商存在欺诈等不当行为，或者双方协商不下购房合同条款，那么开发商也应该退还购房定金。
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