房地产开发商必须持有五种证照，包括国有土地使用证、商品房预（销）售许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证和建设用地许可证。其中，商品房预（销）售许可证是在其他四种证照的基础上颁发的，也是房产销售的重要凭证。
建筑用地规划许可证是开发商在向土地管理部门申请土地使用前需要提供的法律凭证，该凭证需要经过当地城市规划行政主管部门的确认，以保证所建设项目的位置、高度、容积率等符合城市规划的法律要求。
建设工程规划许可证是指建设单位必须具备的法律凭证，以证明开发商所开发的楼盘项目符合城市的规划需求。
国有土地使用证或不动产权证书是颁发给土地使用者（单位或个人）的法律凭证，该证明是土地管理局或土地主管部门审批核发的。证书上载明了土地使用者名称、土地坐落、用途、使用面积、使用年限和四至范围等信息。土地性质分为划拨和出让两种性质，而土地用途的不同也影响了土地使用期限，例如住宅用地的使用期限为70年，商业用地使用期限为40年。
建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。若开发商缺少上述四种证照中的任意一种或多种，该项目用地和建筑就是违法的。
商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。如果开发商没有该证照，购房者与开发商签订的购房合同、内部协议等是无效的。
开发商未持有五证之一或者多个证照的风险包括烂尾风险、一房多卖风险、开发商恶意涨价风险、产权证难办理风险、面临被拆除风险和购房成本增加风险。购房者在购买房屋前应该查看开发商是否持有五证。
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