深圳房价在去年3·30新政之后急剧上涨。王先生在深圳奋斗多年，看着孩子即将上学，于是他赶在房价暴涨之前，在龙华购买了一套学位房。然而，他没有想到的是，卖家的儿子以母亲精神疾病为由，要求法院判定交易无效。宝安区法院在一审中认定卖家无民事行为能力，判决房屋买卖合同无效，要求王先生退房。王先生不服判决，目前案件已进入二审阶段。鉴于此，我们提醒买卖二手房的人们注意以下几种情况下签订的商品房买卖合同是无效的。
第一，房产和地产必须同时转让，房子是土地的附着物，具有不可分割性。
第二，未经过户登记手续的合同是无效的，因为房屋属于不动产，等级上的变更是生效的关键。
第三，产权主体存在问题的合同是无效的，房屋出售的主体必须是该房屋的权利人。
第四，侵犯了共有人和承租人的优先购买权的合同是无效的。
第五，各级政府机关、团体、部队、企业事业单位的购买或变相购买城市私有房屋必须经县以上人民政府批准，否则签订的合同是无效的。
第六，存在欺诈行为或显失公平的买卖合同是无效的。
第七，非法转让的合同是无效的。
另外，以下情况下签订的房屋买卖合同也是无效的：商品房预售违法，侵犯优先购买权，房屋与土地分开转让，买卖权属有争议，无民事行为能力人签订，限制行为能力人未取得法定代理人同意签订，房屋买卖双方恶意串通损害国家、集体或他人利益，司法机关和机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋等。
若房屋买卖合同无效，将产生以下法律后果：出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，对于已进行装修的部分涉及补偿，有过错的一方需要赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的则应各自承担相应的责任，涉及到恶意串通损害国家、集体利益和第三人权益的应当收缴双方财产，归国家或返还给第三人，开发商在商品房买卖过程中有恶意行为而导致合同无效，则可能需要支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任，违法犯罪行为则应受到刑事处罚。
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