小产权房并非法律概念，而是一种在社会实践中形成的约定称谓。这种房子通常是建在乡镇集体土地上，面向社会公开售卖的部分产权房。产权人仅享有房屋的使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则受到限制。
小产权房分为三种类型：利用农村宅基地建设的住宅、建设在农民集体所有非住宅建设用地上的住宅，以及直接利用农用地建设的住宅。产权证一般由乡镇政府或者村委会而不是国家颁发，甚至有时仅仅是通过合同约定。
相较于一般商品房，小产权房没有土地出让金和开发商的高额利润，因此通常价格低廉，一般只是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这也是许多城镇居民冒着产权风险购买小产权房的主要原因。
然而，购买小产权房也带来了一些风险。首先，小产权房买卖合同的效力存在法律效力风险。其次，因为小产权房只有使用权，没有所有权，所以不能向非本集体成员的第三人转让或出售。第三，政策风险也存在，如在建小产权房项目被整顿或拆除时，购房人可能面临无法取得房屋或无法及时索回房款的困难。最后，监管缺位风险也存在，特别是房屋质量和售后保修难以保证。
虽然小产权房价格低廉，但购买前需要谨慎考虑风险因素。
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