在商品房销售过程中，房地产开发商通常会与购房者先签订认购书，并收取一定数额的定金，然后再签订正式商品房预售合同。这种做法已成为习惯，并且大多数购房者也认可并接受。根据民法平等自愿的原则，法律认可并保护这种约定定金的行为。
一、无法返还定金的情况
如果购房者未能按认购书规定的期限和地点签约，或者在正式签约时更改了认购书中已确认的主要条款，如价格、面积、户型等，导致无法签约，则视为违约，所交定金将不予返还。
二、应该返还定金的情况
1. 如果开发商在认购意向书规定期限内将购房者已认购房屋转售给其他第三方导致未能正式签约，则应双倍返还购房者定金。
2. 如果开发商未取得有关商品房销售的合法证件，或者由于开发商自身原因造成双方不能签署正式合同或因此造成合同无效，开发商应返还购房者的定金并承担购房者的损失。
3. 如果双方仅因正式合同和有关补充协议的内容无法达成一致，与认购意向书内容无关，致使签约不成，则开发商应将定金全额返还购房者。
4. 如果认购意向书关于价格、面积、户型等主要条款未做约定或者约定不清，而双方如果对此内容无法达成一致造成正式合同不能签署，则开发商应返还购房者定金。
商品房买卖合同是一种所涉标的额比较大的民事交易，订立合同需要一个过程，双方需要做一些必要的准备。交付定金的形式实际上是当事人双方之间的相互担保，是平等互利的。开发商如果将购房者已交付订购定金的某特定商品房销售给其他购房者，则负有向前购房者双倍返还定金的义务。同样地，购房者在签订认购书并交付定金后，若由于资金或其他种种属于购房者自身的原因不想购买该商品房或不愿意签订商品房预售合同，则已交付的定金不得要求返还。
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