商住两用是一种既可办公也可居住的房产产品。由于当前楼市限购政策的升级，一些房企为了拓宽生存空间，开始将目光转向商业物业，并推出了一些商住两用项目。然而，随着商住两用项目的不断增多，其潜在风险也开始显现。那么，购买商住两用房存在哪些问题呢？下面我们将一起探讨。
首先，商住两用房的出售成本较高。虽然该类型房产不受限购和房贷限制，但是无法享受普通商品住宅的税费优惠，贷款期限一般不超过10年，首付比例较高，约为50%，并且不能申请公积金贷款。此外，该类型房产的税费水平较高，转让契税为4%，而普通住宅仅为2%。同时，商用转让还需要缴纳营业税、土地增值税等其他费用。对于投资置业者而言，购买此类物业将可能承担巨大的出售成本。
其次，商住两用房的生活成本也比较高。该类型房产的水、电和物业费用等均按商用标准计算，并远高于住宅项目。此外，购买商住两用房的投资人需要承担较高的生活成本，如无法按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费等。购买商住两用房通常需要支付较高的首付比例，贷款利率一般为普通住宅的1.1倍，贷款年限最多为10年。商住两用房的产权一般只有40年或50年，而且无法迁入户口，进一步增加了其隐性成本。
除此之外，商住两用房也存在其他问题。由于商住两用房将商业和住宅混合在一起，可能会带来一些干扰和不便。例如商户的经营活动可能会对居民产生噪音和影响，物业管理的难度也会加大。此外，商住两用房也可能存在安全隐患和防火问题，因为商业楼的装修档次较高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范要比住宅严格。购买商住两用房需要慎之又慎，综合考虑各方面因素，才能做出明智的选择。
综上所述，商住两用房的出售成本和生活成本较高，并存在一些其他问题。对于自由职业者或居家办公者而言，选择商住两用房需要慎重考虑，因为这两种人的主要购买目的是住，而非商业经营。购买商住两用房需要谨慎衡量，全面了解其潜在风险和隐性成本，才能做出明智的决策。
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