二手房现已成为房地产市场的主力，尤其是在新房供应逐渐减少的情况下，选择购买二手房已成为理所当然的选择。实际上，二手房的地理位置往往更加优越，购房者对房屋需求更加迫切，例如考虑到孩子就学问题或者不想离单位太远等。
购买二手房有其优点，但在申请贷款时需要特别注意，不要只关注首付金额。由于各种因素的影响，二手房贷款额度和年限可能会有所减少。
影响贷款额度和年限的因素包括:
1. 房龄、土地使用年限、房屋产权年限：这三个因素通常不同，房屋产权年限最长，土地使用年限次之，房龄最短。但需要注意的是，即使房屋产权年限是永久的，土地使用年限仍是有限的。在多次转手后，土地使用年限可能会大幅缩水。银行主要关注的是房龄和剩余土地使用年限，基本上所有银行都要求贷款年限小于土地使用年限。因此，了解剩余土地使用年限对于避免贷款缩水，对购房计划十分重要。
2. 不要购买房龄超过20年的房子：房龄对贷款的影响非常大，一些老房子，尽管价格昂贵，但因学区和地段等因素，仍然很畅销。但银行可能不会批准这类房子的贷款。相比之下，银行更喜欢房龄在十年以内的房子或者未经居住的次新房。
3. 公积金缴存状况：即使不使用公积金贷款，公积金缴存状况仍会影响贷款年限。如果使用公积金贷款，公积金的缴存额度越高，贷款年限可能越短，因为公积金带有保障性质。
4. 购房者年龄：购房者的年龄也会影响贷款年限和额度。年轻购房者的贷款年限一般没有问题，但一些临近退休的职工或已经退休的人群贷款可能较为困难。商业贷款一般要求贷款年限和年龄之和不得超过65年，公积金贷款则不超过70年。
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