小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，产权证不是由国家部门颁发。该类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。小产权房的存在是因为房价过高导致人们对现实的房价无法接受，只好选择不那么正规的途径来购买住房。国家对小产权房的政策规定明确，对违法用地不得登记发证，同时对不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的将严肃追究责任。
小产权房区分有3种解释，一种是按照发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权；第二种是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分；第三种是按照产权证的发证机关来区分，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，但乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
购买小产权房存在风险。首先，小产权房只有使用权，没有所有权，且不能向非本集体成员的第三人转让或出售，购买后不能合法转让过户，也对房屋的保值和升值有一定影响。其次，购买在建小产权房时，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。此外，乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。而且，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。若出现交易纠纷，也存在财务风险。
小产权房一直是购房者比较关注的问题，但目前国家政策未对其进行认可。如果购房者一定要选择小产权房，那一定要了解购买风险，以免之后出现问题再后悔。
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