买房合同中的补充协议是对合同中未约定、约定不明确或易引起纠纷的部分进行补充,并提前约定细节和违约责任。一般来说,补充协议所提到的问题更易发生。那么,买房合同的补充协议应该包括哪些内容呢?
1. 约定不动产权证的办理时间
买房合同中一般不会明确写出不动产权证的办理时间,而多数开发商是在一到两年后交房后再办理。若买方比较关注这一问题,建议在补充协议中约定具体办理日期,以防止开发商违约,并注明相应的赔偿责任。若开发商未能在约定期限内办理房屋不动产权证书,则应按照约定对买方进行赔偿。
2. 约定贷款失败后的处理方式
有些买方可能会面临购房贷款申请未批准的情况。若出现这种情况,买方可以与开发商约定如下措施:
1) 若是因为银行审批或政策调整原因导致贷款失败,双方可自行解除合同;
2) 若是因为开发商原因导致贷款失败,买房人可申请退房且无需承担违约责任;
3) 若是因为买房人自身原因,买房人应先与开发商协商解决后续款项问题。若无法缴纳剩余房款,双方可解除买房合同,但需承担违约责任。
3. 约定公摊面积大小
在许多买房合同中,开发商只会写出公摊面积的大概数字,在后期则可能出现问题。因为公摊面积的大小和位置实际上是买房人需要花钱购买的隐性面积,建议买房人在补充协议中约定公摊面积的具体大小和位置,并注明如果公摊面积有变动,应如何解决以避免未来的购房纠纷。
4. 注明交房标准
对于毛坯房,交房标准通常仅仅包含基本质量问题,而对于精装房,则需要格外留意。建议在补充协议中明确装修材料的品牌、型号、颜色、材质等,避免使用含糊不清的词汇,以利于买房人验房对比。
5. 约定退房责任
若出现以下情况,买方通常可以要求退房:合同面积与实际面积相差超过3%、房屋主体质量出现问题、开发商私自变更小区规划、非买房人自身原因导致银行贷款失败、开发商没有销售许可证或未能办理房屋不动产权证等。为更好地约束开发商,建议在补充协议中详细约定。
6. 约定开发商的承诺
在买房人决定购买房屋之前,往往会被开发商的口头承诺所吸引,如周边交通、医疗、教育等配套设施非常完善。然而如果不将这些口头承诺写入补充协议,那么这些就只是开发商的吹嘘。因此,我建议买房人将开发商的承诺写入补充协议,以白纸黑字的形式确认,一旦实际情况与买房合同内容或补充协议内容不符,可依此要求赔偿。
7. 明确物业管理事项
若为新小区,前期物业管理通常由开发商指定或自行选择合作。但无论如何,买房人都需要明确物业公司、资质、物业费的缴纳时间和标准等事宜。