一位市民张先生花了300万购买一套房子，双方签订了买卖合同，他支付了100万首付。然而，仅仅一个月内房价就暴涨了30%，导致卖家不满意，因为按原价过户相当于自己损失了90万。于是，卖家给了张先生两个选择：要么加价30%，要么不卖房子，并赔偿20%的违约金。
张先生很犹豫，不想放弃这套房子，但也无法接受加价，因为他已经签订了合同，难道这些都不算数吗？这种违约现象在买房过程中很常见，当房价快速上涨时，卖家可能会感到自己吃亏，心生懊悔。那么，作为买家，应该如何进行维权呢？
一、签订定金合同而卖家违约
如果双方没有签订买卖合同，只是支付了定金，那么只能适用定金罚则，由卖家双倍返还定金。
二、签订买卖合同但卖家违约
根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。
1、起诉要求继续履行合同
在司法实践中，如果买房需要贷款，法院很难判决继续履行合同，因为贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院很难强制执行。但如果买方全款购买，法院可以判决继续履行合同，如果卖方拒绝配合，买方可以向法院申请强制执行。
但以下情况除外：
卖家以签订的是阴阳合同为由，要求认定买卖合同无效；
卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，要求认定买卖合同无效，例如小产权房、未满3年动迁房等；
卖家以共有人不同意为由，要求解除合同并收回房屋；
房屋被查封、抵押，无法解除，导致房屋无法过户。
2、违约金和实际损失
房屋买卖合同约定的违约金通常为房款总额的20%，但问题在于，如果房价上涨了20%，违约金并不能弥补买方的实际损失。
根据规定：对于确实不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。因此，买家可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。
所谓实际损失：
可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会，造成买方的价差损失。因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。
确定房屋涨跌损失，有两种方法：
双方协商确定；如果无法协商确定，原则上可以比照市场成交价与合同成交价之间的价差，或者通过专业机构评估确定。
综上所述，如果双方签订的合同真实有效，在卖家违约时，买家可以使用法律武器维护自身权益，将卖方起诉至法院，要求对方继续履行合同，或者主张房价上涨所造成的实际损失，而不是接受违约金了事。
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