关于小区车位的归属问题，开发商、物业和业主之间的争议屡有发生。最近，有报道称某小区规定业主必须购买车位，否则私家车将不能进入小区，引起了一些业主的不满。那么，小区的业主是否有优先使用车位的权利？物业是否有权出租或销售小区的车位呢？
要回答这些问题，首先需要搞清楚以下三个问题：
1、开发商和物业的关系是什么？
国家提倡将房地产开发和物业管理分开，通过招标方式选聘具备相应资质的物业管理企业。但实际上，许多小区的物业管理企业都是由开发商派生而来的，存在普遍的父子关系。了解到这个现象，我们可以这样理解，在小区车位问题上，物业和开发商通常是利益共同体。当然，也不排除由于某些原因，例如物业公司更换时，开发商和物业公司发生冲突的情况。
2、小区车位的产权如何判定？
依据《中华人民共和国物权法》第74条规定，建筑区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地停放汽车的车位属于业主共有。
3、小区的车位分为几类？
车位一般分为三类：产权车位、公摊车位和人防车位。
产权车位指开发商自建的地下车库，且开发商单独拥有车库产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。
公摊车位是车位面积已经被列入公摊面积中，属于全体业主共有。依据《物权法》第74条第三款的规定，占有业主共有的道路或其他场地停放汽车的车位是业主共有的。
人防车位是人防工程规划的车位。根据《物权法》和《人民防空法》中的谁投资、谁受益原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，可以收取一定费用。开发商只有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。
回到开篇的案例，物业是否有权利禁止不买车位的业主车辆进入小区呢？
首先要看小区车位的性质，如果是开发商的产权车位，小区业主可以通过业主委员会和物业公司进行协商和维权。如果是人防车位，开发商没有产权，所以出售车位是违法的。公摊车位属于全体业主共有，不能出租或出售。
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