在现代社会，购房者有很多选择，因此对于抵押房，大多数人都有些抵触心理。一般消费者对抵押房的认识不清，总担心抵押房能否买卖，购买已设抵押房屋是否有效，从而不敢购买抵押房。下面本文就具体分析这两个问题，为您提供帮助。
一、抵押房能否买卖？
（一）法律规定
《担保法》规定转让已登记过的抵押物，应当通知抵押人并告知受让人该物已经抵押，否则转让行为无效。此外，《关于〈担保法〉的司法解释》规定转让时未通知抵押人或未告知受让人的，如果抵押物已登记，抵押权人仍可以行使抵押权，受让人可代替债务人清偿债务，消灭抵押权。
（二）抵押财产是可以转让的，但需满足一定条件
抵押财产是可以转让的，并非老观念中的无效。但是，抵押财产的转让需满足一定条件，转让条件满足时，抵押财产所有权才会变化。此外，抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物转让合同效力的强制性规定。
二、购买已设抵押房屋是否有效？
（一）购买已设抵押房屋，购买合同符合条件的有效
房屋买卖协议作为债权合同，只要满足民法通则第55条规定的三个条件，即行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，即生效。结合合同法第44条，协议自成立时生效。协议的效力是在签订时已确定的，不应通过协议的履行来反决定协议的效力，符合诚实信用原则。
（二）抵押房不符合转让条件时，不发生物权转移
被抵押的房屋不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，不符合转让条件时，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移。但转让协议本身不受影响，仍然有效。这即是物权法第15条的规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
以上就是对抵押房能否买卖，购买已设抵押房屋是否有效的解答，抵押房是可以购买的，但要满足一定的附加条件。建议购买抵押房时要咨询专业律师，以避免造成不必要的损失。
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