最近有网友向我们咨询楼盘认筹的问题。他问道：有一个楼盘正在认筹，却没有施工许可、规划许可和预售证。开发商催我交定金，这样的定金能交吗？毕竟没有施工许可，开工时间和交房时间都不确定，如果无法拿到施工许可，该怎么办呢？这笔定金能否退回？
小编解答：首先，特别不能交这笔定金！根据网友的描述，这个项目连五证都没有取得，根本不具备预售的资格。
五证包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（即建设工程开工证）和商品房销售（预售）许可证。
在这个阶段，认筹最多算是内部认购，尽管价格要比公开预售阶段便宜很多。但是，根据《商品房销售管理办法》的规定，这种行为早已被明令禁止，即使购房者与开发商签订了所谓的《认购协议》也不受法律保护。
一般情况下，开发商搞内部认筹有以下原因：
1. 获取资金
开发一个项目需要大量的资金，而内部认购来的资金没有任何使用成本。尽管开发商会给购房者一定的优惠，但相比银行贷款的成本还是低很多。中小型开发商特别喜欢搞内部认购，因为他们获得资金的能力不如大型开发商，内部认购是一种重要的自筹资金方式。
2. 摸清市场
通过内部认购，开发商可以迅速地了解市场情况。如果市场行情好，开发商会限制内部认购数量（因为内部认购价格较低），然后采取捂盘等方式创造紧缺氛围，以推高房价。如果行情不好，会加大认购量，争取多卖些房子。
3. 项目抢手
对于热门项目，开发商也会搞内部认购。但是，这种项目的认购金比例很高，甚至可能超过首付比例。购买者大多为亲戚关系，而普通购房者不是能获得认购资格，就是承担不起高额认购资金。
购房者在享受内部认购阶段折扣优惠的同时，也需承担一定的风险。如果开发商无法按期预售，项目面临烂尾的风险，购房者的钱很难要回来。
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