许多购买二手房的买家经常对一个问题感到困惑：比如说一套总价为100万的房子，按首套房的30%首付来算，为什么首付款不一定是30万呢？实际上，二手房的首付比例往往要比规定的低得多，这是由于银行评估的房屋价值达不到买家实际购买的价值所致。今天我们来详细了解一下评估价值的相关知识。
一、二手房评估价是什么？
二手房的评估价是指在二手房交易过程中所必须经过的一项过程，指的是由贷款银行认可的评估公司根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价值。它受到房屋龄、户型、楼层、装修、配套等因素的影响。
简而言之，购房者需要在办理按揭贷款时提供房屋评估报告，以便银行根据规定的房价百分比提供贷款。
二、二手房评估价通常能达到市场价的多少？
通常为市场价的80%至90%。根据贷款方式的不同，如商业贷款评估、公积金贷款评估和组合贷款评估等，评估值会有所差别。
商业贷款的评估价值一般可以达到市场价格的80%至90%，而公积金贷款则为80%至85%。
就评估流程的时效性而言，商业贷款评估要更高。组合贷款的评估报告可以由商业银行和公积金中心共同使用，只需一次评估即可。
三、评估价与房贷有什么关系？
二手房的评估价会受到房龄、户型、楼层、装修、配套等因素的影响，一般评估价为市场价值的80%至90%。有些房龄较长的房屋则更低。
例如，小明购买了一套100万元的二手房，评估价为90万元，那么他能够贷到评估价的70%。也就是说，他的贷款额度为：90万元×70%=63万元，首付款为：100万元-63万元=37万元。
四、评估价值越高是否就越好？
评估价影响着贷款额度和税费的多少。一般情况下，评估价值越高，则贷款额度越高，实际支付的首付款也就越少。
评估价还会影响交易的税费，如增值税、契税、个人所得税，这些税费都是基于评估价乘对应的比例计算的，因此评估价越高，税费越多。
简而言之，评估价值越低，则缴纳的税费越少，可贷款额度越小，需要多支付一些首付款；评估价高，则缴纳的税费高，贷款额度高，实际支付的首付款可以更少。
评估价过高或过低都不好，因为对于购房者来说，这意味着要么多缴税费，要么就是多支付首付款。因此，适当的评估价是最好的。
因此，在购房时建议不要购买过于老旧的房子，房屋在自建完之后就进入了折旧期。银行在对二手房进行评估时会考虑到房屋的折旧率。
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