有时候购房者会因为各种原因取消购房计划，这时候定金的退还问题会让开发商和购房者感到困扰。要弄清楚其中的关键，就要了解商品房认购书的法律效力认定问题。通过一个具体案例来了解这个问题。
案例
刘先生与某房地产公司签了一份商品房认购书，约定他向该公司预订一套价值40万元的商品房。刘先生必须在签署认购书后15天内与该公司签订正式的商品房买卖合同。认购书签署时，刘先生向该公司支付了2万元的定金，作为签订正式合同的保证金。但是，当他要与该公司签署正式合同时，却无法就具体条款达成一致意见，导致未能签约。刘先生要求退还定金，但该公司则拒绝退还。
商品认购书
在我国法律中，没有明确规定商品房认购书这一文书形式，签署该文件也不是购买商品房的必要程序。根据综合总结，我们发现商品房认购书发挥实际效力的必要条件如下：
1、购买的房地产应当符合商品房预售条件，即必须具备《商品房预售许可证》。如果开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下，采用内部认购等方式与购房者签署该商品房的认购书，那么这份认购书会因违反《城市房地产管理法》中的商品房预售条件强制性规定而无效。
2、认购书需要具备合同生效的主要条款，至少要包括认购房屋的位置、面积、单价、总价以及签署正式合同的时间等内容。如果认购书无法实际履行，没有产生实际效力的基础，那么它就无法对双方具有约束力。
3、认购书的内容不能违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同是无效的。
通常情况下，只有在符合以上条件的情况下，一份商品房认购书才能对双方产生约束力。那么在上述案例中，刘先生是否有权要求退还定金呢？如果认购书不符合上述条件，没有法律效力，那么刘先生可以取回定金。但是如果认购书符合上述条件，又会出现怎样的情形呢？要想得出明确的答案，就必须分析认购书中所指的定金性质。
根据认购书本身的性质，这里的定金应该理解为立约定金。根据《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》排名前列百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方‘拒绝订立’主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方‘拒绝订立’合同的，应当双倍返还定金。 因此，如果买卖双方都不是拒绝订立或不签订正式的商品房买卖合同，而只是因某些具体条款无法达成一致意见，导致未能签订合同，那么卖方应该把定金全部返还给购买方，不应该以此为由没收定金。综合分析后，我们可以得出结论：刘先生有权要求取回定金。
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