二手房和新房的价值差异在于折旧。二手房在售出时需要考虑折旧因素，因为它的使用时间相对较长。那么，二手房折旧受哪些因素影响呢？又该如何进行折旧呢？下面就来详细了解。
一、二手房折旧的影响因素
1、物理因素
物理因素是影响房屋折旧最不可避免的因素。它包括建筑物的自然老化，一般是由风雨、机械震动等原因造成的；使用过程中人为的损坏；灾害性损坏，如水灾、风灾、火灾、地震等造成的损坏；由于设计、用料或施工原因而造成的先天性磨损。
2、功能性因素
功能性折旧是指由于需求变化、技术进步、经济发展等原因，使得同类型房屋变得功能不适宜、设施不足、设计不良、结构简陋或规格过时等引起的房地产相对减价。例如，现在很多住宅都是成套独用，有室有厅，楼顶有防水隔热层、地下有桩基，相比之下，原来的那些不成套、不独用、有室无厅、无桩基、无隔热层的住宅的使用功能就退化了，这时就需要进行功能性折旧。
3、经济性因素
经济性折旧是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成的损失和价格下降，这常常是由于市场变化或政府行为导致的房地产较佳用途的改变而引起的。主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的工业区等造成的相对减价。
二、二手房折旧的计算方法
1、直线折旧法
直线折旧法是最简单、应用最广泛的折旧方法，也称为定额法。这种方法假定建筑物在耐用年限范围内的损耗是均匀的，每年的折旧额相等。这种方法注重建筑物的实际损耗程度，经过观察判断建筑物的新旧程度，确定应进行的折旧额，可根据建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》中列出的项目逐项比较评估。
2、混合折旧法
在估价实务中，可以使用混合法将房屋进行折旧。即将各种方法求出的结果作加权平均或算术平均，一般是先用耐用年限法确定基准减价额，然后依实际观察法进行修正。
以上是有关二手房折旧的相关知识，希望对您有所帮助。
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