从拿到土地建房到销售商品房，开发商必须要获得五证：
1.《国有土地使用证》
2.《建设用地规划许可证》
3.《建设工程规划许可证》
4.《建筑工程施工许可证》
5.《商品房预售许可证》
其中第二和第三个证由市规划委员会核准发放，建设工程施工证由市建委核发，土地使用证和商品房预售许可证由土地资源和房屋管理局核发。
如果开发商没有获得五证，会有以下风险：
1. 房产证办理缓慢或根本办不下来。缺少《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》等证书，开发商就没有在土地上建房子的资格，建好的房子也是违规的。购房者即使支付了房款，也不能获得房管局备案和房产证。从法律角度上说，房子并不属于购房者。
2. 房屋质量无法得到保障。一些不良开发商会在没有监督下建房子，这种房子的质量无法得到保障，业主住进去是否安全也是一个大问题。
3. 开发商可能骗取购房者的定金。有些不良开发商在没有获得五证的情况下，就建售楼处、沙盘等。他们通过各种方式吸引购房者，等购房者支付了定金后就可能选择跑路。
4. 难以获得房贷。有些银行在发放商业贷款时，会查看开发商的资质。一些不良开发商会故意隐瞒贷款限制条款，收了购房者的钱就不管贷款是否能到位。
5. 商用房和住宅用房易混淆。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定住宅和商业用地的产权年限不同。如果开发商把在商业用地上建的房子当做住宅卖给你，你购买的住宅使用年限就会被缩短30年。
购房者在选择房屋时，除了检查开发商是否具有五证外，还需要在房屋交付时向开发商索要两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这些书是开发商向购房者提供的承担商品住宅质量责任的法律文件和保证文件。
另外，还有一个重要的文件：《竣工验收备案表》。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。如果开发商不能提供此表，购房者可以拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。
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