定金是法律上的一个概念，是履行合同的保证金，并具有双重担保性，即可同时担保合同双方的债权。如果交付定金方未履行债务，则会丧失定金；如果收受定金方未履行债务，则应双倍返还定金。而订金可视为预付款或诚意金，如果给付订金方未履行约定债务，则有权要求返还。因此，定金不可退，订金是可以退还的。但并非所有定金都不可退还。若商品房不符合销售条件，无论是否约定定金退还事项，开发商都应无条件返还定金给购房者。此外，如因不可归责于买卖双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，则出卖方也应返还定金。
购房定金合同纠纷的处理，应首先确认协议的效力。若协议无效，则定金应全部返还。其次，要确认协议是否有欺诈、重大误解等情况。如果有，可在签订协议后一年内请求法院撤销，撤销后定金应全部返还。若协议合法有效，则要确定违约方和守约方。给付定金方若违约，则无权要回定金；收受定金方若违约，则应双倍返还定金。确定买卖合同是否成立也很重要。若只签订了定金协议，在签订正式房屋买卖合同前，若买卖双方关于合同具体条款未达成一致，则各不承担违约责任，定金应全部返还。
为避免纠纷，应谨慎签订定金协议，不要在未和卖家协商一致前给付定金。同时，应直接给付卖家定金，减少环节以减少纠纷。购买期房可不签订房屋认购书，而直接签订商品房预售合同。任何承诺都应落实成书面形式，个人签字即生效，公司需盖单位的合同专用章才生效。录音和证人证言也可作为证据。
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