一、公寓和住宅的区别主要体现在以下几个方面：
1.产权年限：住宅产权年限为70年，而公寓产权年限则是40年或50年。
2.首付比例：住宅的首付比例为首套30%，二套60%，而公寓则需要支付50%的首付款。
3.还款年限：住宅的还款年限最多为25年，而公寓则最多只能还款10年。
4.生活成本：住宅一般为民水民电，而公寓通常是商水商电，但也有民水民电的情况。
5.落户：住宅可以落户，而公寓也有落户的可能。
二、需要明确的是，公寓虽然产权年限只有40年或50年，但并不是小产权房。公寓是经过相关政府部门批准拥有房本并可以进行市场化交易的。小产权房主要指两类：一类是在农村集体建设用地上建设的城中村改造房，经过相关审批可以进行交易；另一类是未经过审批建设在租用或侵占土地上的房屋，不能进行市场化交易，不受国家保护。
小编提醒大家，小产权房是不能进行市场化交易的，购买前务必要进行仔细了解，以免造成不必要的损失。
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