商品房交易与其他日常消费品不同，因其交易周期长、资金量大、技术问题多且涉及的权利义务关系复杂，需要非常严格的程序。然而，由于各种原因，可能会出现退房情况。这种情况主要有四种原因：购房者违约、卖方违约、双方达成一致意见而退房，双方都违约但不能达成一致意见。在不同的购房阶段，退房的程序也不同。下面介绍如何处理不同阶段的退房事宜。
一、订金阶段
如果购房者已经支付了订金(定金或认购金)，但尚未签署正式的商品房预售合同，则购房者可以要求卖方或其代理人退还订金。如果定金存放证明属于卖方所售项目的《预/销售许可证》或产权证，并且买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见时，如果最终没有签署合同，则定金不予退还。然而，这种协定可能违反公正原则，应视为强迫交易行为。如果卖方拒不退还定金，则购房者可以向法院提起诉讼。《商品房销售管理办法》第二十二条似乎认可了这种协定。
二、预售登记阶段
如果买卖双方已经向房地产主管机关登记了预售登记，但房屋还未交付使用，则退房一方首先应与对方协商，看能否达成一致意见。如果双方达成一致意见，应以书面形式签署正式退房协议。协议应包括解除原房屋买卖合同、违约责任承担方、如何退款、如何履行等方面的内容。
如果买卖双方中一方违约，且无法达成一致意见，则主张解除合同的一方应通知对方。合同解除自通知到达对方时生效。对方如有异议，则可请求法院或仲裁机构确认解除合同的有效性。如果双方无法达成退房协议，可以向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还需到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。
三、入住阶段
在房屋竣工后，购房者已经办理了入住手续和政府部门收取的税费，但房产证尚未办理完毕时，如果退房，原因一般是因为卖方违约。此时，除了上述第二阶段的要求外，还涉及到物业、修缮损失、税费、搬离时间等问题。如果卖方违约，修缮损失应由房地产评估机构评估，并确定修缮损失。购房者还应与物业公司签署解除相关合同，卖方代收的税费也应返还。如果达不成协议，则购房者可以向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。
四、房产证办理完毕阶段
房产证办理完成后，房屋所有权已完成转移，通常情况下，除非合同另有规定，购房者一般无法退房。如果卖方已为购房者办理了房产证，但垫付了资金，且合同规定购房者拒绝履行付款义务，则卖方可以提出解除合同请求，要求购房者退房并承担相应损失。这种情况需要双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。
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