在购房者缴纳定金后，由于各种原因取消购房计划时，定金退还与否一直困扰着开发商和购房者。要了解其中的奥秘，关键在于商品房认购书的法律效力认定。下面我们将通过一个具体案例来了解这个问题。
案例：
刘先生与某房地产公司签订了一份商品房认购书，同意向该公司预定一套商品房，价格为人民币40万元。在签订认购书后的15天内，刘先生必须与该公司签订正式的商品房买卖合同。认购书签订时，刘先生向该公司交纳2万元定金，作为签订正式合同的保证。但当刘先生要与该公司签订正式的商品房买卖合同时，双方无法就合同具体条款达成一致，导致未能签订正式合同。此时，刘先生要求退回定金，但该房地产公司拒绝退款。
商品房认购书
在我国法律中，没有明确规定商品房认购书的文书形式，签定该文件也不是购买商品房的必要程序。通过总结，我们可以得出一个具备法律效力的商品房认购书必须具备以下条件：
1. 所购房产需符合商品房预售条件，即需要获得《商品房预售许可证》。如果开发商采用内部认购等方式与购房者签订商品房认购书，并未取得《商品房预售许可证》，则该认购书违反《城市房地产管理法》中关于商品房预售条件的强制性规定，属于无效合同。
2. 认购书中需具备合同生效的主要条款，包括购买房屋的位置、面积、单价、总价及签订正式合同的时间等。否则认购书无法实际履行，无效。
3. 认购书内容不应违反法律、行政法规的规定。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规规定的合同无效。
一般来说，只有具备以上条件的商品房认购书才会对双方具有约束力。那么在上述案例中，刘先生要求退回定金是否合法呢？如果该认购书不具备上述条件，无法产生法律效力，则刘先生有权将定金取回。但如果认购书具备上述条件，该怎么办呢？要得出一个清晰的答案，我们需要进一步分析认购书中所称的定金性质。
根据认购书本身的性质，即作为预约合同，这里的定金应该被理解为立约定金。根据《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定，如果当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保，给付定金的一方拒绝订立主合同，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。因此，如果买卖双方都不是拒绝订立或不签订正式的商品房买卖合同，而只是因为某些具体条款未能达成一致意见，导致未能签约，那么卖方应将定金全部返还给买方，不应以此为由没收定金。通过分析，我们可以得出结论，刘先生有权要求取回定金。
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