根据有关规定，房屋租赁合同的期限不得超过20年。如果超过20年，则超过部分无效。当租赁期限届满时，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
房屋租赁合同中应包含哪些内容呢？首先，合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。其次，应该写明住房的具体位置，包括住房面积、装修情况、配备设施和设备等。此外，还需要写明住房的产权及产权人，以及出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。另外，合同中还应明确住房的用途，包括是否用于承租人自住、承租人一家居住，或允许承租人或其家庭与其他人合住，以及住房是否仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
租赁期限也是合同中必须约定的内容之一。在合同中约定一个期限，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。
房租及支付方式也是合同中需要约定的内容之一。租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。
最后，合同中还应明确住房修缮责任。出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。
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