商品房预售合同登记备案是一种保全未来不动产物权变动的特殊不动产登记。它使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力，开发商不能再将经过预售登记的房屋出售或抵押。如果开发商违反规定，第三人不能通过登记获得所有权，该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。
但是，商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的生效要件。如果当事人未按照法律规定办理登记备案手续，请求确认合同无效的不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。
商品房预售备案产生一种物权效力，如果开发商没有经过房屋预售买受人的同意擅自出卖房屋，不能产生物权效力。在商品房买卖中需要特别注意每一个细节，否则可能产生不必要的纠纷，导致自己的合法权益受到损害。
商品房预售合同登记备案期限为三个月内。当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议后，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
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