农民公寓是指农民在集体土地上共同建造的单元公寓式住宅，属于乡产权房。这种房产的证件不是由房管部门制发的，而是由乡村政府，因此也被称为乡产权房。这种房产只能由农民自用和内部流转，不可以上市交易。但是，产权证是可以拿到的，但要分为商品房产权和安置房产权。安置房产权属于集体产权，而商品房的产权是私有产权，可以上市交易。现在的很多安置房已经有规定，在五年后可以取得产权，那个时候就是商品房的那种产权，可以进行正常交易。
但是，买农民公寓也存在一定的风险。根据我国土地管理法的规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只享有使用权。如果村民将房屋卖给本村以外的人员，这种买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。此外，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。同时土地管理法还规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划，农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
小产权房归农村集体所有，产权关系很难改变，现阶段很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。虽然小产权房不具有房屋的所有、转让、处分等权利，也不能办理房屋的产权过户手续。但是，小产权房不是说禁止转让，如小产权房可以在本村村民之间进行转让，也可把集体土地转变为国有土地后再出售。小产权房其转让方式不同于普通商品房，是在乡镇政府或村委会办理转让手续，这种转让在实践中市场是认可的。因此，买农民公寓需要注意相关法律法规，避免风险。
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