如果购房者和房主之间已经签订了买卖合同或协议，但房主存在违约行为，购房者可以要求对方承担违约责任，包括继续履行、采取补救措施或赔偿损失等。如果对方不履行也不承担责任，购房者可以向法院提起诉讼。
关于买房违约金，根据《合同法司法解释（二）》第二十九条规定，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。如果约定的违约金超过造成损失的百分之三十，可以认定为“过分高于造成的损失”，应适当减少。
购房合同违约金起到了一定的威慑作用，可以保证购房合同的顺利履行。如果发生买房违约，可以解除合同、支付违约金或赔偿损失。违约金分为法定违约金和约定违约金，应根据合同约定或法律规定来处理。如果因当事人违约行为造成对方当事人财产损失，应承担赔偿责任。
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