商品房预售制度是指在商品房项目建设过程中，开发商提前向购房人销售尚未竣工的房屋。这一制度起源于1994年，并在《房地产管理法》和其他法律文件中得到明确规定。其初衷是为了缓解房地产行业的资金困局，促进整个房地产市场的发展。
商品房预售制度有几个特征。首先，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。其次，预售的商品房必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，而不是尚未开工的项目或已经竣工交付使用的现房。第三，预售的商品房必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。最后，商品房预售的预售人主体是具备商品房预售条件的开发企业，而购房人则是社会不特定的主体。
商品房预售必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。这一制度的实施，可以缩短房地产企业资金回流的周期，从而促进房地产市场的快速发展。
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