不缴纳物业费可以卖房子，但是卖家必须向买家透露拖欠物业费的事实，否则卖家仍需承担之前欠的物业费，同时也可能面临违约责任。如果业主不缴纳物业费，物业公司可以起诉业主。因此，在卖房前，建议先处理好与物业相关的事宜。
如果物业乱收费，业主可以向业主大会反映，向消费者协会投诉，与物业协商，申请调解，或者直接向法院起诉。最高人民法院规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以以违规收费为由提出抗辩。
在卖房时，需要核实房屋产权情况及性质，确保房屋所有权证上登记的所有人才有权卖房。如果房产有贷款或抵押，必须确保解押。还要注意户口问题的特殊处理，确保前房主的户口已迁出。此外，要及时办理网签备案手续，并在交易过程中保留证据，如收条等。
总之，在卖房前，需要处理好与物业相关的事宜，确保房屋产权情况及性质，注意解押和户口问题，及时办理网签备案手续，并保留好交易过程中的证据。
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